La pequeña Guanhattan

Se le distingue desde cualquier mirador por sus alargados y coloridos edificios. La zona 14, un ramillete de torres que emerge del sector más exclusivo de la ciudad, es el epicentro de una construcción acelerada de apartamentos de lujo que cobró auge el año pasado y que se expande a otras áreas capitalinas.

Son 19 edificios que suman 871 apartamentos los que se levantan actualmente en la zona 14, uno tras otro, a toda prisa. Se trata de obras que comenzaron a construirse entre 2004 y 2007, y que constituyen el 41 por ciento del total de edificios que la Municipalidad de Guatemala ha autorizado en los últimos 7 años.

La mayoría de ellos (16) empezó a erigirse entre 2005 y 2006, el momento en que el sector urbanístico marca la gran explosión de construcción de apartamentos de la zona. Casas unifamiliares levantadas hace cuatro decenios fueron demolidas rápidamente para darle paso a las elegantes moles.

Otras viviendas se han quedado insertadas entre las torres, como reflejo de un sector que fue principalmente horizontal y aún se resiste a la verticalización.

La zona 14 es el área capitalina donde más edificios para vivienda están en venta (15 en total), según un informe del Estado del Mercado Inmobiliario en Guatemala que será presentado por la empresa Active el próximo martes. Le sigue la zona 15, con 13 obras; la zona 10, con 10; carretera a El Salvador, con 4; y las zonas 13 y 16, con 3. Mixco, Boca del Monte, zonas 7, 12 y 11 cuentan con un proyecto en venta cada uno.

La zona 14 crece hacia arriba, principalmente por el costo de su tierra. “El valor de un terreno se fija en función de qué tanto se le puede poner encima”, explica Oliver Obregón, director de Planificación de la Municipalidad capitalina.

Los corredores de bienes raíces cotizan la vara cuadrada de terreno en la zona 14 en US$300. Pero esta cifra asciende a US$400 y hasta US$500, las tarifas más altas de la capital, si el área será utilizada para erigir un edificio y estará cercana a una vía principal (en este caso la avenida Las Américas), donde según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la Municipalidad, se permitirá la construcción de los edificios de mayor altura.

Pero en la zona 14 ya no se encuentran terrenos de más de 2 mil 500 varas cuadradas, el mínimo de terreno necesario para levantar un edificio. Esto ha llevado a los propietarios de las viviendas a ponerse de acuerdo para vender en grupo y obtener un mejor precio por sus casas. Otros se resisten a entregarle sus viviendas a una demoledora y a cohabitar entre torres. En la Dirección de Construcción Urbana de la comuna, las quejas de los vecinos de la zona 14 que se oponen a la construcción de un edificio son el pan de cada día.

Con excepción de las áreas residenciales declaradas en la zona 14 –entre ellas las colonias El Campo, La Cañada, Las Conchas y Darué–, en el resto de la zona es permitido construir edificios tan altos como la Dirección de Aeronáutica Civil lo permita, según el cono de aproximación del Aeropuerto Internacional La Aurora, y también de acuerdo con las leyes vigentes que establecen que la altura de un edificio solo puede ser seis veces mayor al área del terreno. Actualmente, el edificio más alto de la ciudad –y del país– es el Premier Club, en el final de la 4a. avenida y 23 calle zona 14, con 28 pisos.

El POT establecerá reglas claras para el levantamiento de edificaciones según una nueva clasificación que ubicará a los sectores en categorías que van desde la G5 (las cercanas a las vías principales y con permiso de construir obras de 10 pisos o más), hasta la G0, que equivalen a la prohibición de todo tipo de obra, como en los barrancos.

Mientras ese plan se aprueba, la municipalidad debe autorizar las licencias de construcción de todas las obras que cumplan con los requisitos, pese a la resistencia de los vecinos.

Tierra cara, ahorros escasos

Pese a la voluminosa construcción que se observa en la zona 14, la tendencia es que esta disminuya a mediano plazo, opina Juan Carlos Salazar, gerente de Active, empresa que realiza estudios del mercado de bienes raíces.

Salazar señala que los problemas de tráfico en la zona 14 observados con más intensidad en los últimos 12 meses, están desviando la demanda hacia otras zonas, como la 15, en donde hay más vías de acceso y bosques, y los apartamentos son ligeramente más baratos.

El precio del metro cuadrado en la zona 14 se promedia en US$1,200, mientras que en la 15, el metro cuadrado cuesta, en promedio, US$900. Esta diferencia de precios se debe a que la tierra en la zona 14 es más escasa y cara. Pero también influye la búsqueda de estatus y exclusividad que inconscientemente lleva al comprador de vivienda a encontrar más satisfacción en la zona 14 que en
la 15, opina un corredor de bienes raíces que vende en ambos sectores.

En cualquiera de las dos zonas, el grupo de personas que puede optar a un crédito para vivienda es reducido. Para un apartamento de US$100 mil, el comprador debería tener ingresos mayores de Q25 mil. El procedimiento más simple para calcular si una persona es o no sujeto de crédito es multiplicar la mensualidad del crédito que solicita por tres. Si la cuota es de US1,000, la persona debe percibir al menos US$4 mil 500 al mes, explica José Peña, gerente de Prodimesa, corredora de bienes raíces.

“El problema es que muchos compradores cuentan con el ingreso mínimo pero no con el enganche, por la poca cultura de ahorro”, hace ver.

Las tasas de interés para optar a un crédito para vivienda oscilan entre el 7 y 8 por ciento para préstamos en dólares, y 9.5 a 11 para quetzales. A criterio de Edy López, arquitecto desarrollador de proyectos, el mercado de vivienda para compradores de un nivel socioeconómico medio alto y alto está saturado, y el de la clase media baja, la que puede acceder aún menos a los créditos, está desatendido.

Hay quienes como Cirilo Chua, director de mercadeo y ventas del Grupo Deinco, empresa corredora de bienes raíces que no opera en zona 14, consideran que hay una sobreoferta de apartamentos en la zona 14 y que varios proyectos están estancados mientras baja la cantidad de viviendas a la venta. Otros corredores opinan que el desarrollo inmobiliario se está desviando hacia la construcción de edificios para oficinas y que volverá al de las viviendas cuando este se sature.

Salazar acota que, si bien no se tienen datos sobre la velocidad de venta de los apartamentos en la zona 14, se observa que la mayoría de licencias de construcción se otorgaron hace un año, lo cual supone que ha disminuido el interés de desarrollar ahí nuevos proyectos y que la oferta se va a mantener y tenderá a disminuir.

En la zona 15, la situación no es tan diferente: 11 de las 15 licencias de construcción vigentes datan de 2006. No hay ninguna de este año. Lo cierto es que hay una demanda de personas que fueron a vivir a carretera a El Salvador y que están regresando de nuevo a la ciudad debido a los problemas de tráfico de esa ruta, dice Peña. También hay un mercado entre las parejas relativamente jóvenes, profesionales que crecieron en casas de zonas residenciales exclusivas y que, ante la escasez y el alto precio de la tierra en ellas, encuentran una opción de vivienda en los nuevos apartamentos.

El origen de la zona 14

No es un fenómeno propio de Guatemala, sino de los países latinoamericanos. La población con los mayores ingresos económicos es la que tiende a marcar la expansión de las ciudades. Lo hace a partir del Centro Histórico, donde inicialmente se instala, y sigue las vías principales, que en el caso de Guatemala fueron la 6a. avenida de la zona 1, 4 y 9, la avenida Reforma y la avenida Las Américas, explica Obregón.

En un principio, las capas altas guatemaltecas salieron de la zona 1 y se dirigieron hacia el norte. Allí construyeron casas al estilo europeo y de amplios jardines, pero encontraron el tope muy pronto en el Hipódromo del Norte.

A mediados del siglo pasado se empezó a poblar la zona 4, luego las zonas 9 y 10 (que eran cafetales) hasta llegar a lo que hoy es la 14. Allí también encontraron un tope marcado por la Plaza Berlín. La expansión siguió en la zona 15 y se enfiló hacia la carretera a El Salvador.

En ese proceso de crecimiento, la zona 14 se quedó con pocas vías de ingreso –la avenida Las Américas y la 10a. avenida son las principales–, lo cual marcó su naturaleza residencial. Pero la falta de una regulación que impidiera la reciente construcción de edificios para oficinas en sectores con difícil acceso, como Europlaza, y la proliferación de torres de apartamentos han colocado a la zona 14 en una situación vulnerable y problemática.

El POT que está por aprobar la comuna reduciría esos riesgos y balancearía la construcción de edificios y limitaría la de oficinas. “Lo apoyamos porque va a ordenar el uso del suelo para que el constructor tenga reglas claras y obtenga las licencias de construcción en menos tiempo (demoran de cuatro a seis meses)”, opina Marco Tulio Reyna, gerente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción.

Pero “El pequeño Manhattan” guatemalteco en el que se convirtió la zona 14 no es ni por asomo el sector con más oferta de vivienda de la ciudad, como visualmente podría percibirse. La zona 14 es aún una de las menos pobladas.

En la capital viven en promedio 57 personas por hectárea. Pero hay zonas como la 19 –la de mayor densidad– en donde habitan 250, y en la zona 9 viven tan solo 7.

En la zona 14 habitan 36 personas por hectárea y pese a la explosión de construcciones de apartamentos, la oferta de vivienda no puede ni compararse con la otros sectores, como la zona 18, en donde un solo proyecto habitacional puede contar con 600 casas.

Pese a que la zona 13 y la 14 solo están divididas por la avenida Las Américas, difieren mucho en su crecimiento urbanístico. La razón es que la zona 13 está más cercana al aeropuerto, por lo que no puede tener edificios tan altos y la tierra no puede venderse tan cara. Tiene que ver también, dice Obregón, que la primera siempre tuvo el flujo del transporte extraurbano de Boca del Monte y padece más los ruidos de los aviones.